量價齊升

　　數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，上海商業(yè)地產(chǎn)貸款同比增加了35%。上海銀監(jiān)局相關(guān)負責(zé)人表示，大量資金涌入又導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)量價齊升，一旦投資客的資金大量退出市場，房價下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸就要面臨比較大的風(fēng)險。據(jù)了解，7月份上海寫字樓的成交面積已達到154211平方米，同比上升了61.1%;成交均價則達到21476元每平方米，同比漲幅近40%。

　　在這樣的背景下，上海銀監(jiān)局對于商業(yè)貸款提出了更嚴格的要求，叫停個人消費貸款購買商業(yè)用房。同時，還要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收，成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放貸款。而在以前，只需要結(jié)構(gòu)封頂就能放貸。

　　上海叫停個人消費信貸用于購買商業(yè)用房背后是銀行業(yè)對日益吹大的商業(yè)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。9月初，位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)核心位置的一家5萬平方米的購物中心，其三樓數(shù)千平方米的營業(yè)面積至今有一半?yún)^(qū)域是空置的。這座成立于2005年的購物中心由于定位問題進行過多次調(diào)整，至今招商依然成問題。該購物中心招商經(jīng)理表示，購物中心盡管因自身調(diào)整走過一些彎路，但招商困難與周邊過于激烈的商鋪競爭不無關(guān)系。

　　據(jù)了解，離這座購物中心五公里商圈范圍內(nèi)，超過5萬平方米的商業(yè)綜合體達8個之多。黃村鎮(zhèn)核心商圈之內(nèi)的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進入。

　　“黃村商圈輻射人群不到100萬，如今像清城購物中心這樣的商業(yè)物業(yè)總共加起來至少有40萬平方米?！卑俾?lián)清城購物中心總經(jīng)理何向陽表示。

　　城市商業(yè)綜合體過于飽和導(dǎo)致零售商利潤日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長期下去勢必影響到地產(chǎn)商的收益?！叭绻闶凵涕L期虧損，它將會關(guān)閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會下調(diào)商鋪租金，這將進一步影響到市場對此地產(chǎn)項目的估值，形成惡性循環(huán)。長此以往，地產(chǎn)商最終可能會因資金鏈斷裂而崩盤。”銅鑼灣集團前副總裁柏文喜表示。據(jù)柏文喜透露，近年來，上海、廣州因為商圈內(nèi)商鋪過于密集導(dǎo)致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。

　　泡沫漸起

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示：從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢，結(jié)合部分城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。

　　商業(yè)地產(chǎn)泡沫在二、三線城市尤為嚴重。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心此前曾發(fā)布報告稱，珠海、中山、?？凇y川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%，出現(xiàn)過剩化的趨勢。

　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認為，目前我國商業(yè)地產(chǎn)存在的真正問題是“有效供應(yīng)不足，無效供應(yīng)泛濫”，“一些品質(zhì)好、地段好的商業(yè)物業(yè)依然是供不應(yīng)求，而大部分商業(yè)物業(yè)由于運作不夠?qū)I(yè)或者沒有取得好位置，導(dǎo)致無人問津。”

　　“看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，各路資本通過不同渠道進入商業(yè)地產(chǎn)。但由于其在商業(yè)地產(chǎn)策劃、團隊乃至運營方面缺乏經(jīng)驗，因此涌現(xiàn)出很多不符合商業(yè)物業(yè)條件的 產(chǎn)品 。表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)定位不夠準確、物業(yè)不合規(guī)范、運作缺乏專業(yè)性?！惫隼硎?。

　　對此，銅鑼灣集團前副總裁柏文喜講了一個案例：2009年某開發(fā)商為了配套住宅地產(chǎn)，在周邊建造了5萬多平方米的小型購物中心。設(shè)計之初，該項目打算引進大賣場、餐飲以及影院等業(yè)態(tài)。由于開發(fā)商和設(shè)計公司的不專業(yè)，最終開發(fā)出來的物業(yè)無法滿足商業(yè)運營的要求。比如，大賣場周邊沒有足夠的停車位、影院招租部分的高度又沒有達到9米的行業(yè)標準，而在餐飲招商區(qū)域其上下水以及排油煙的系統(tǒng)又無法滿足餐飲企業(yè)的需求。

　　郭增利認為，在商業(yè)地產(chǎn)泡沫越吹越大的背景下，很多地產(chǎn)商將商業(yè)地產(chǎn)視為依靠低價升值來攫取利潤的機器，逐漸脫離了商業(yè)的本質(zhì)?！鞍凑照５纳虡I(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律，地產(chǎn)商應(yīng)該持有物業(yè)依靠穩(wěn)定的租金收入來獲利。中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的怪狀是，地產(chǎn)商為了短期內(nèi)獲取利潤分割出售物業(yè)。這樣對整個商業(yè)地產(chǎn)項目運作帶來很大的影響?！惫隼硎荆械牡禺a(chǎn)商開發(fā)商鋪以后空置很多年，依靠土地的升值帶動商鋪升值，最后出售套現(xiàn)。

　　政策推波助瀾

　　事實上，商業(yè)地產(chǎn)泡沫固然跟開發(fā)商和投資者的熱炒有直接關(guān)系，而政府在背后的推波助瀾更是“功不可沒”。近年來各地政府開展的“城市化大躍進”，使得新城區(qū)建設(shè)成為熱潮。為了配合新城區(qū)建設(shè)，地產(chǎn)商相繼跟進?！暗胤秸恼猩桃Y和開發(fā)商應(yīng)對住宅調(diào)控轉(zhuǎn)尋投資機會的兩相情愿，共同推動了商業(yè)地產(chǎn)的價格走高和風(fēng)險的出現(xiàn)。”世邦魏理仕分析師金靈表示。

　　另一方面，2010年出臺的一系列產(chǎn)調(diào)控政策使得不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，使得本來過剩的商業(yè)地產(chǎn)增添更多風(fēng)險?！岸?、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪發(fā)展高峰之后，開始面臨拐點?！背啥冀→棽邉澒究偨?jīng)理楊健鷹表示，這一輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長的后果，一方面是大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項目得不到相應(yīng)匹配 ，而另一方面由于大量企業(yè)涌入該領(lǐng)域，從而推高了土地成本以及其他各項開發(fā)成本。而與此同時，眾多商業(yè)項目的集中推出，面臨嚴重的同質(zhì)化競爭，項目招商難度增加，收益率更是難以保障。

　　對于目前泡沫涌現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示：“每個城市都有其固定的商業(yè)地產(chǎn)容積，這與城市實體經(jīng)濟發(fā)展水平以及金融狀況有著直接的關(guān)系。由于住宅地產(chǎn)調(diào)控，大量資金流向商業(yè)地產(chǎn)，必然會產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。如果政府在土地使用規(guī)劃方面過于草率，繼續(xù)擴大商業(yè)地產(chǎn)土地供給，那么未來商業(yè)地產(chǎn)必然會受到影響，泡沫化將成為趨勢?！?/FONT>